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开源证券股份有限公司齐东近期对陆家嘴进行研究并发布了研究报告《公司首次覆盖报告：租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放》，本报告对陆家嘴给出买入评级，当前股价为9.96元。
陆家嘴(600663)
租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级
陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。 公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。 我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 19.22、 21.41和 24.98 亿元，对应 EPS 为 0.48、 0.53、 0.62 元，当前股价对应 PE 为 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑
（1） 公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼， 持有长期在营甲级写字楼总建面 191 万方，高品质研发楼总建面 32.7 万平方米。 2022 年公司办公租赁收入 30.4 亿元，同比下降 5.9%， 其中疫情影响租金减免 4.61 亿元， 截至 2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市， 总建筑面积达 45.7 万方， 2022 年商业租赁收入为 2.44 亿元，同比下降 46.3%，上海三个大型商业项目出租率均超过 85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收 2.51 亿元，同比增长 128.2%， 由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。
开发业务深耕浦东新区， 拟并购重组注入优质资产
公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。 2022 年，公司实现合同销售金额 68.79 亿元，同比增加 40%， 在售项目的整体去化率为 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅项目 4 个，总建面 41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积 58.8 万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金， 以 133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4 处优质资产， 四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35 万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约 600 亿元，可售权益货值约 430 亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3 亿元。公司发行股份购买资产事项已于6 月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。
风险提示： 写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有1家机构给出评级，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为11.19。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，陆家嘴（600663）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务风险可能较大，存在隐忧的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标1.5星，好价格指标3星，综合指标2星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
关键词：
质检
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