新华财经上海6月30日电（记者 杨溢仁）REITs市场又添新丁。6月30日，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“中金湖北科投光谷REIT”)在上海证券交易所成功上市。
在二级市场表现趋弱的背景下，原始权益人参与REITs发行的决心是否有所动摇？如何看待此前发生的行业风险事件？聚焦后续运营管理和突发退租事件的应对，是否已有妥善安排？
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记者带着诸多问题，专访了湖北省科技投资集团有限公司（简称“湖北科投”）党委副书记、总经理曾玉梅。
第九单产业园区REITs成功上市
2023年6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上海证券交易所成功上市，这也是第9单产业园区REITs产品。
作为目前市场中发行规模第二大的公募REITs类别，产业园区REITs具有产权清晰、现金收益相对稳定、资产增值潜力大等属性。
据记者了解，中金湖北科投光谷REIT项目的底层资产位于武汉光谷，包括光谷软件园和互联网+项目两处资产，截至2022年12月31日，项目总估值达15.40亿元；截至2023年3月31日，综合出租率超过90%。
“本项目有四大亮点值得关注。”湖北科投党委副书记、总经理曾玉梅告诉记者，“一是区位，资产位于光谷基础配套设施最完善、人口密度大、产业集聚水平高的区域；二是资产成熟度，两处资产均已稳定运营数年，历史长期保持了较高的出租率和较强的租户粘性；三是收益率，按照发行规模测算，预计未来两年上述两处资产分派率分别可以达到4.62%和4.87%；四是资产运营管理，本项目的运管机构光谷资产是湖北科投内专业化的资产运营管理平台，具备十余年的专业资产运营管理经验，能够为资产的持续稳定运营提供保障。”
图为湖北科投党委副书记、总经理曾玉梅（受访者供图）
近期，REITs的二级市场表现依旧相对疲弱。针对短期波动会否影响原始权益人参与市场信心的问题，曾玉梅给出了否定的答案。
“随着REITs市场整体规模的扩大、流动性的增强，以及优质资产投资回报的实现，二级市场价格会有合理调整，差异化地反映资产和管理的真实价值，我们对于持续参与REITs市场的决心没有变。”曾玉梅坦言，“伴随着光谷的快速发展，湖北科投手中积累了庞大的基础设施存量资产。而REITs作为战略性、创新型金融工具，能够很好地匹配企业发展诉求。湖北科投作为武汉新城建设主力军，未来有持续的建设资金需求，REITs产品具有扩募机制且鼓励将募集资金用于新的基础设施项目建设，与湖北科投未来发展方向高度契合。因此参与REITs市场于我们而言势在必行。”
加强管理保项目稳健运营
值得一提的是，今年市场中个别REITs项目出现了因核心租户意外退租，造成二级价格大跌，并致使投资者恐慌情绪升温的情况。
“我们将引以为戒，站在运营管理的角度，力促基金管理人与外部管理机构通过充分的主动管理，保障租赁的连续性和稳定性。”曾玉梅说，“不仅如此，为了尽可能规避相关风险，湖北科投已设定了一套完整的应对预案。”
具体到操作层面，首先，是及时沟通——开展续租扩租沟通，夯实租赁意向，提前进行招商布局。对于租赁面积较大、租赁期限较长的租户，租约到期前6至12个月，即与租户沟通续租意向。同时，持续分析客户需求做好租赁方案，为租户的需求定制租赁策略，以提升租赁吸引力及租户粘性。
其次，是积极拓展潜在租户储备，持续优化租户结构。记者了解到，中金湖北科投光谷REIT的外部管理机构——武汉光谷资产投资管理有限公司，设置了招商服务部，专项负责基础设施项目招商安排。此外，基金管理人与外部管理机构将结合产业、行业的发展变化趋势，从提高基础设施项目租赁稳定性的角度，适时调整招商策略、优化租户结构。
再者，是提供增值服务。举例而言，包括但不限于完善园区企业配套服务，如提供企业员工宿舍，配置员工食堂等解决员工的住宿和就餐问题；不定期举办产业咨询服务、组织专题交流会议，联合相关行业协会等，为企业租户提供经营解决方案；通过智慧园区管理系统搭载招商服务平台、物业服务平台等，提升客户满意度和粘性的同时，为后续服务的导入提供接口。
最后，是设置违约机制，防范临时退租风险。这将在一定程度缓释租户提前退租带来的经济利益损失风险。
积极有序推进扩募准备工作
就已有经验来看，REITs产品上市后想要获得稳健发展，做好项目的运营管理应为重中之重。
“为了保证REITs发行后的平稳过渡，在REITs上市前，基金管理人与外部管理机构就开展了存续期运营管理方面的对接工作，包括印章证照管理、资金账户管理、预算沟通、租赁运营情况监控以及信息披露，等等。”曾玉梅表示，“而本单REIT项目上市后，基金管理人和外部管理机构除了将持续提高资产运营管理能力外，还会通过加强运营管理工作的规范化、标准化和数字化，提升管理效率，为投资人持续创造价值。”
值得一提的是，眼下，国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局已然形成。
“我们认为扩募机制是保持公募REITs市场生命力的重要驱动因素，近期，首批扩募项目顺利落地，进一步给市场注入了强心剂。”曾玉梅直言，“通过首次发行搭建资产上市平台，后续陆续将成熟资产以扩募形式装入上市平台，不仅有利于原始权益人提高滚动融资的效率，继而提高参与积极性，同时也有利于提高REITs市场规模、提升市场流动性。”
“湖北科投体系内已建成运营的物业资产面积超过500万平方米，同时有大体量的产业园区处于在建阶段，包括数字经济产业园、生物创新园二期等。”曾玉梅透露，“我们会充分利用好REITs扩募机制，积极研究、筛选合适的资产，匹配监管审核要求和企业资金需求，有序推进扩募准备工作。希望通过不断注入优质资产，形成资产管理规模效应，持续提升产品投资价值。”
编辑：王菁
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