大悦城控股集团股份有限公司第十届董事会公告
证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2023-007
大悦城控股集团股份有限公司
(资料图片)
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于近日收
到深圳证券交易所《关于对大悦城控股集团股份有限公司的关注函》（公司部关
注函〔2023〕第 144 号，以下简称“关注函”），公司对关注函所涉及问题进行
了认真核查和确认，并向深圳证券交易所进行了书面回复，现将回函内容公告如
下：
问题 1：你公司 2022 年前三季度收入同比增加 12.33%，净利润
及扣非后净利润分别为 9,064.94 万元、4,232.8 万元，同比分别下
降 91.88%、96.17%。你公司 2022 年预计业绩由盈转亏且大额亏损。
请你公司结合所处行业环境、公司经营情况等，说明你公司业绩由盈
转亏且亏损集中在第四季度的原因，收入与净利润变动趋势不一致的
合理性。
公司回复：
一、公司业绩由盈转亏且亏损集中在第四季度的原因
和压力，全年房地产开发投资额同比下降 10%1，商品房销售额同比下
降 26.7%2，其中百强房企全年销售规模同比下降 41.6%3，市场总体承
压。根据中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，2022 年百城新
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建及二手住宅价格累计均由涨转跌，为时隔 7 年再次出现年度下跌。
数据来源：中指数据 CREIS
由上图可以看出，从 2022 年中开始，虽然宏观调控政策持续宽
松，但市场预期依旧走弱，第四季度房价下跌幅度加大。公司业绩在
前三季度盈利，第四季度产生大额亏损的主要原因如下：
（1）受房地产市场价格下行及结算周期变化影响，公司第四季
度低毛利率结算项目占比增加。公司第四季度毛利率约为 18%，较前
三季度毛利率下降约 10%。
（2）2022 年国家对房地产市场需求端政策持续优化，且自 2022
年中以来供给端利好政策不断出台，但市场整体销售并未出现明显好
转，市场预期仍较低迷，特别是第四季度房价出现明显下降。为应对
市场下行的不利影响，公司积极调整销售策略，战略性优化库存结构，
加快资产周转资金回笼，在新的销售策略下预计部分项目出现减值迹
象，经公司初步评估，报告期内计提资产减值准备约 15 亿元，具体
减值情况参见问题二的回复。
（3）第四季度公司投资的联合营企业亦因房地产市场下行、项
目去化方式受到限制等因素影响出现亏损，对公司形成了投资损失。
二、收入与净利润变动趋势不一致分析
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公司 2022 年前三季度收入同比增加 12.33%，净利润及归母净利
润同比下降，收入与净利润变动趋势不一致主要包括以下原因：
增长了 12.33%，毛利率下降了 3 个百分点，主要原因系公司积极承
担央企责任，为中小企业纾困解难，对合作商户进行租金减免。
销售型业务 2022 年前三季度归母净利润较 2021 年前三季度归母净
利润同比减少。
综上，以上原因导致公司收入与净利润变动趋势不一致。
问题 2：业绩预告显示，你公司因计提资产减值损失导致公司业
绩亏损。请你公司说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，
主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以
前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集
中在报告期计提大额资产减值的情形。
公司回复：
公司基于谨慎性原则对存在减值迹象的各项资产经测试后计提
减值准备，2022 年度计提资产减值损失涉及的资产主要为存货，具体
说明如下：
公司按照《企业会计准则第 1 号—存货》的相关规定，在资产负
债表日，存货采用成本与可变现净值孰低进行计量。当其可变现净值
低于成本时，计提存货跌价准备。在确定存货可变现净值时，对主要
假设和重要参数的考虑因素是：
用及税金的金额确定；
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减去估计至完工将要发生的成本、相关费用及税金的金额确定；
入部分使用实际签约金额确定预计销售价格，未售部分参照该项目近
期销售均价、周边楼盘同类产品成交售价、当地房地产市场的价格趋
势并结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定预计销售价格；
计总投成本。
鉴于公司所处行业环境，2022 年末公司管理层基于谨慎性原则
按照企业会计准则的要求计提了约 15 亿元的存货跌价准备，涉及成
都、武汉、张家口、青岛等城市的商办或住宅类产品。
商办类产品计提减值主要因市场热度不足，为加速去化商办产品
回笼资金，公司采用以价换量的方式进行销售；住宅类产品受项目所
在区域疫情管控、市场竞争、位置等因素影响，投资需求减弱，本地
客源需求不足，量价齐跌，公司参考周边楼盘同类产品及近期实际成
交售价，对出现减值迹象的项目进行测试后判断未来可变现净值并相
应计提减值。公司已聘请独立第三方评估机构对出现减值迹象的项目
进行评估，存货减值数据最终以公司年度报告披露为准。减值计提金
额前五名项目如下：
项目 A：位于四川省成都市，包括住宅，洋房，商业等多种业态。
高，租金下滑，导致商业地产市场成交价格逐步下降。结合本项目自
身情况，参考周边同类商业产品实际成交均价，本项目中存在减值迹
象的商业业态综合平均售价预估为 18,122.34 元/㎡。根据项目成本、
预计税金与相关费用测算，相关业态单方成本预估为 33,116.60 元/
㎡，测算后预计计提存货跌价准备 2.97 亿元。
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项目 B：位于湖北省武汉市，包含住宅、公寓、商业等多种业态。
置处于城市远郊，叠加疫情影响，销售价格持续走低。结合本项目情
况，参考周边楼盘同类产品实际成交均价，本项目中存在减值迹象的
业态综合平均售价预估为 9,011 元/㎡。根据项目成本、预计税金与
相关费用测算，相关业态单方成本预估为 9,752.59 元/㎡，测算后预
计计提存货跌价准备 2.05 亿元。
项目 C：位于河北省张家口市，项目包含住宅及商业。2022 年下
半年以来，受疫情持续管控影响，当地房地产市场较为低迷，房屋销
售处于停滞状态，恢复情况未达预期。公司参考周边楼盘同类产品实
际 成 交 均价 ，本项 目 存 在减 值迹象 的 业 态综 合平均 售 价 预估 为
态单方成本预估为 9,631.95 元/㎡，测算后预计计提存货跌价准备
项目 D：位于四川省成都市，其中 1 号地为为叠拼和别墅类产品，
周边楼盘无同类产品，在本区域内单套总价较高，去化速度较为缓慢。
参考本项目历史成交价格，结合公司对未来市场预期等因素，本项目
中存在减值迹象的业态综合平均售价预估为 26,797.13 元/㎡。根据
项目成本、预计税金与相关费用测算，相关业态单方成本预估为
项目 E：位于山东省青岛市，为公寓项目。该项目所在区域在 2022
年逐步呈现出市场供过于求、去化周期延长、成交价格持续下降的趋
势,周边公寓竞品自 2022 年下半年以来销售价格均有所下降。结合本
项目情况，参考周边楼盘同类产品实际成交均价，本项目平均售价预
估为 13,542.29 元/㎡。根据项目成本、预计税金与相关费用测算，
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单方成本预估为 19,960.08 元/㎡，测算后预计计提存货跌价准备
公司于各资产负债表日均会依据企业会计准则相关规定及公司
一贯的会计政策结合各开发项目所处市场环境以及公司的销售策略
判断项目是否存在减值迹象并进行减值测试，测算报告当期存货跌价
准备情况。在 2021 年度，公司针对天津、北京、江门等多个地区的
余额 30.74 亿元。
程包括主要假设及重要参数的选取方法均与以前年度保持一致，报告
期内的资产减值准备计提充分合理，不存在集中在报告期内计提大额
资产减值准备的情形。
特此公告。
大悦城控股集团股份有限公司董事会
二〇二三年二月十六日
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关键词： 深圳证券交易所
质检
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