本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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二手房指导价的威力，王平（化名）曾深有体会。
2021年4月，他以总价134.8万元的价格卖出位于西安市灞桥区富力白鹭湾的一套房产，单价约1.56万元/平方米。不过，买家林霖（化名）在申请商业贷款的过程中，西安市二手房指导价落地，银行要求首付款由原定的3成增加至5成，因超出承受范围，林霖生出退意。
二手房指导价是2021年楼市调控的主要手段之一，2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。随后宁波、成都、西安、东莞、广州等城市跟进，先后有15个城市发布了相关政策。二手房指导价以限制热点区域、豪宅或学区房价格的形式，锁住了房价上涨空间，在一定程度上起到稳房价、稳市场的效果。
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政策出台后，上述15个城市的二手房成交量全线下跌，其中深圳跌幅最大。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量曾连续7个月下跌。然而，随着地产行业成交整体下滑，今年7月，西安成为第一个公开明确取消二手房指导价的城市。
事实上，据时代财经了解，目前除深圳、上海以外，其他13城的二手房指导价已悄然退场，二手房市场活跃度有所提升。克而瑞数据显示，8月二手房市场相较更“抗跌”，表现略好于新房市场，主要城市二手房成交规模同比呈正增长，13个城市成交量同比由负转正，增幅为1%。
首付比例提高，业主欲借钱给买家凑首付
由于二手房指导价政策出台，王平在与买家签订房屋买卖合同后，最终无法顺利成交。
2021年4月，王平与林霖签订《房屋买卖合同》、网签备案合同，将西安富力白鹭湾一套86.29平方米的房产卖出，总价134.8万元，首付三成即40.8万元，余款94万申请商业贷款。但3个月后，贷款还未批复下来，却遇上西安二手住房成交参考价格发布，富力白鹭湾在第一批名单里。
根据政策，富力白鹭湾二手房指导价仅为11819元/平方米，远低于王平、林霖的合同单价，且银行要求首付款比例增加至房款的5成，这让林霖无力承担，最终房贷未获银行批准，剩余购房款也未能支付。因协调不成，王平将林霖告上法院，要求其支付违约金、律师代理费等近29万元。
相关判决书显示，林霖认为，合同约定：“如贷款机构不批准乙方（即买家林霖，下同）的贷款申请或者批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，双方当事人同意本合同终止，乙方支付的定金和购房款如数返还，双方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且乙方无力支付导致本合同无法履行，各方不承担违约责任”。最终，法院支持了林霖的观点，驳回王平的全部诉讼请求。
据林霖的代理律师——陕西弘业律师事务所王勇律师介绍，林霖曾与王平协商以赔偿5万元为代价解除买卖合同，但遭到王平拒绝。在诉讼过程中，王平又提出借钱给林霖、帮其凑齐首付款完成交易，林霖予以拒绝。就这样，一宗房产交易在临门一脚时无奈终结。
除了骤然提高的首付款，二手房指导价或也让林霖觉得“买贵了”。时代财经查询贝壳找房数据发现，尽管目前西安已取消了二手房指导价，富力白鹭湾7月参考均价也仅为1.36万元/平方米，较林霖去年的签约价下降了约2000元/平方米。同户型房源也有明显降价，目前在售房源中有10套面积为86.29平方米，其中7套挂牌单价在1.5万元/平方米以下。
二手房价预期下降，业主主动降价
二手房指导价带来的房价下降预期，让成都人陈慕（化名）也多了与业主讨价还价的底气。2021年8月，陈慕决定再买一套2室1厅的小户型。最初业主出价218万元，随后，他还价203万元、高出指导价约5万元，不过未与房东达成一致。一个月后，二手房指导价的政策落地，高于指导价的房子全部下架，观望的人也越来越多，那套房一个月内的带看量仅有2次。
经过多次讨价还价，直到今年五一，中介还再次联系陈慕，称业主同意再降5万元，以193万元出售。不过，考虑到利率下降、疫情影响下现金流更重要等因素，他还是决定放弃“笋盘”。
在执行更严格的深圳，二手房指导价对市场交易的影响更为明显。2021年2月（推出二手房参考价的当月），深圳二手住宅成交量大幅下降至4166套，较前一月的7008套环比下降40%。乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳二手住宅累计成交量不到10000套，环比下跌19%，同比下跌65%。
乐有家研究中心的数据还显示，2022年上半年，深圳市场近半数成交的二手房源均按参考价出售，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。国家统计局公布的7月份70个大中城市房价数据显示，在四个一线城市中，只有深圳7月的二手房价全线下跌，环比、同比分别下降0.5%及3.5%。足见二手房指导价政策的作用。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆称，参考价政策在当时房价快速上涨阶段起到了抑制预期，控制房价上涨的作用。它也标志着楼市调控的收紧，使得市场过热的预期得到了控制。
指导价悄然退场，二手房量价齐升
不过，随着今年以来各地陆续推出促进楼市健康发展的调控政策，诞生一年多的二手房指导价政策正在悄然退出舞台。
据克而瑞调研发现，目前除了上海和深圳以外，已有13个城市二手房指导价制度实质性取消，如西安官方宣布暂停发布指导价，成都、宁波等地挂牌价可超过指导价。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称，部分城市在二手房指导价的落地方面有所弱化，主要是由于目前市场处于修复阶段，调控基调以宽松为主，而二手房指导价作为偏紧政策，在当前背景下暂不合时宜。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，13城并不像深圳、上海这样严格地把二手房指导价作为计税参考价和银行贷款评估价，而只是引导二手房市场价格趋向理性，并未发挥特别大的效用。
“取消（二手房参考价）的根本原因是市场下行，二手房价格下跌与市场预期形成一个循环，如果再继续坚持价格限制，可能不利于市场预期的稳定。取消也是顺应当前市场形势。” 李宇嘉续指。
二手房指导价政策出现边际放松后，二手房市场出现一定的反弹。以成都为例，6月二手房成交1.66万套、7月成交约1.7万套，创下2021年1月以来的新高。诸葛找房数据显示， 8月成都二手房成交14705套，同比上涨330.73%。西安二手房也出现暖意，8月份网签备案面积65.42万平方米，同比增长14.95%。
业主的挂牌价也开始提高。时代财经发现，西安富力白鹭湾一套7月13日上架的房源，目前价格为126万元，较最初的挂牌价调高了6万元。
此外，二手房挂牌量也在突破新高，如成都突破18万套（截至8月8日），广州达11.84万套（9月2日链家网数据），西安超12万套。而根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，截至9月1日，深圳市共挂盘出售房源97398套（存重复房源），对比8月1日统计的88005套挂牌房源增加9393套。
不过，李宇嘉提醒到，“近期热点一、二线城市二手房挂牌量明显攀升，主要原因是市场弥漫着不看好未来房价的情绪。‘换房交易’、‘卖一买一’是热点城市新房市场的主要动力，也是楼市循环是否健康的指标。”
关键词：
质检
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